內地房企紮堆 出海四大圖謀
在"新國五條"細則落地的4月裡，開發商們無論是賣房還是拿地，幾乎陷入"無計可施"的境地，卻也沒閑著，紮堆走出國門拓展海外市場。先有萬科宣佈"B轉H"成功；隨後萬達傳出通過收購買殼公司啟動在港上市進程，盡管雙方對此並不願給予正面回應，但無論是萬達年內本身的海外佈局，還是其對資金的需求量，赴港融資，都是最佳的選擇；與萬達幾乎同步，招商則宣佈已完成瞭一筆50億元的殼公司註資；而從未上市的綠地也於近日傳出赴港買殼的傳聞......
仔細分析內地房企紮堆出海，其目的不外乎四個：尋求更為寬松的融資渠道，為即將消失的B股找尋出路，在內地頻遭調控的情況下進軍海外地產以及擴大所屬集團的海外影響力，為佈局其他產業奠定基礎。
圖謀1：緩解資金鏈壓力
在眾多出海的房企中，尋求更為寬松的融資渠道幾乎是所有企業最為直接的目的。
以國內"千億房企"中惟一未上市的綠地為例，近日傳出借殼盛高置地，謀劃赴港上市的傳聞。而尋求其背後原因不難發現，綠地近年在商業地產方面的大步跨進，使得其不得不尋求更為廣闊的融資平臺。
綠地未上市的原因主要在於其特殊的國企背景和復雜的股權結構。同時，由於綠地集團的多元化經營，使得其整體上市有很大障礙。雖然憑借國企的強大背景，綠地集團董事長張玉良曾公開表示"不差錢"，但隨著綠地開始轉型，尤其是在商業地產方面的重心挪移，使得這種情況可能發生瞭變化。
今年年初，張玉良首次公開借殼赴港上市路線圖，稱綠地將於2013年分拆酒店集團和海外業務，同時透露已經有瞭買殼目標。這種態度的轉變，使得外界相信，綠地收購盛高，"借殼"赴港上市是大概率事件。"綠地目前是房地產行業少有的世界500強企業，盤子已經非常大，而且綠地的商業地產近年不斷快速擴張，其野心不次於萬達"，有業內人士指出。
中國指數研究院企業研究總監蔣雲峰對此表示，綠地想借殼赴港上市，固然是想打通在海外資本市場的渠道，在目前融資難的大環境下，作為大國企的綠地雖然不至於那麼缺錢，但其快速發展對資金的需求仍比較大。"特別是做商業地產，與住宅的運營完全不同，住宅屬於快進快出，能較快收回資金，而商業地產需要長期持有，做商業越多資金鏈就會受到越大影響"，蔣雲峰表示。
與此同時，招商地產收購香港的東力實業近一年之後終有註資動作。4月底，招商地產公告稱，將內地部分房產項目公司股權，以近50億元(約61.77億港元)出售給東力。業內人士普遍認為，此次註資行動表明，招商地產已將東力實業做成其海外的利潤中心和融資平臺。
正略鈞策管理咨詢顧問王雲表示，自新一輪房地產調控開始之後，房地產企業的融資難度不斷加大，土地價格則節節攀升，資金成為下一步發展的核心競爭力所在。房企赴港借殼或註資港股子公司，都是為未來房地產開發奠定資金基礎。
圖謀2：為B股尋求出路
除瞭資金的需求外，已經在內地成功上市的房企，再度轉戰H股市場，更多的還有為基本失去融資功能的B股尋求出路的意圖。
B股的正式名稱是人民幣特種股票，是為吸引外資而特別設立的股票種類，在上海和深圳兩市上市交易。但由於多種因素，導致B股流動性較差，長期以來投資者對其關註度不高，已經十分邊緣化。分析人士指出，由於B股目前基本上失去瞭融資功能，B股上市公司選擇退市或轉為其他股已是大勢所趨。同時，B轉H股之後整個公司的市值會增加，海外投資者的認知度會更高。
今年1月，房地產龍頭萬科宣佈，擬申請將旗下B股變更為在港交所上市的H股，從而成為首傢B轉H的房企。萬科總裁鬱亮稱，這相當於萬科歷史上第二次股改，並不涉及融資安排，也沒有融資計劃，萬科B轉H隻是簡單的轉板，目的主要是增強B股流動性。
有瞭萬科B轉H的路徑，當4月底招商地產A、B股同時停牌，市場就開始猜想，招商此舉莫非是要效仿萬科？
但有人認為，並不是每個B股公司都適合轉H股。因為萬科A、B股價格倒掛，轉板後對A股的股價起促進作用，而招商地產股價並無倒掛，轉板支撐力不足。幾日之後招商地產復牌，重大事項水落石出，原來確實系註資香港子公司，而並非轉板。
不過，萬科的B轉H之路顯得有些漫長。雖於此前公佈，申請已被港交所受理，在等待證監會審批；但至今已過去瞭數月還未完成，市場有猜測稱該計劃可能已被擱置。但這一猜測隨後被萬科否認。
近日有消息稱，萬科B轉H或於5月掛牌，較早前所傳聞的4月掛牌有所延遲。市場分析人士稱，其中原因是考慮到近日市況波動，待市況較佳才出擊。"總體上問題不大，但是現在可能要獲得更多B股股東的認同。"
雖然B轉H有諸多不易實現之處，但與新股IPO上市復雜、漫長的過程相比仍要簡單一些。同樣，借殼上市雖然能避免IPO，但買殼隻是第一步。港交所規定，買殼後24個月內如註資超過殼公司資產的一倍，即被視為反收購，需按照IPO的程序審批，這使得多數公司望而生畏。
圖謀3：進軍海外地產
實際上，許多房企登陸海外市場，與其眼下的國際化進程是同步的。
4月中旬消息，萬科以6.78億元收購新加坡一個房地產項目30%的權益。今年早些時候，萬科先後與美國鐵獅門、香港新世界聯手，進軍美國舊金山和香港開發住宅項目。其中，萬科為舊金山項目投資1.75億美元，而香港荃灣地塊總價值34.35億港元，萬科占有項目兩成權益。萬科董事長王石還透露，萬科將追隨客戶進軍北美，年底有望在紐約投資項目。
有業內人士向北京商報記者指出，聯系前兩次萬科拓展海外業務來看，此次萬科在新加坡投資6億多元，規模仍然不是很大，屬於測試市場反應。同時，萬科在海外都采取與當地的發展商合作發展模式，規避市場風險的做法也很明顯。
目前，內地房企進軍海外已經成為"時髦"。來自中國海外投資聯合會一項數據顯示，2012年以來，包括碧桂園、中國建築、中國鐵建、萬科、綠地、萬通、中坤等十餘傢大型房企，已在海外有房地產項目或確定投資計劃，投資規模已達上百億美元。商務部數據顯示，去年前三個季度，我國境內投資者共對全球126個國傢和地區的2491傢境外企業進行瞭直接投資，累計實現非金融類對外直接投資525.2億美元，同比增長28.9%，其中，房地產投資在境外的資源配置效率和利潤空間均相對較高。
同策咨詢研究中心總監張宏偉認為，吸引中國開發商"出海"的，不僅是戰略佈局上的考慮，更是想利用國內房企在銷售渠道的資源優勢，吸引國內高端職業客戶群到海外置業投資，而房企也可在此細分市場上獲得收益。
事實上，從房企海外項目的物業類型看，涵蓋范圍也相當廣泛，包括旅遊商業、住宅、酒店式公寓在內的多種業態都有涉及。業內人士認為，房企對海外地產的投入不菲，目前海外項目大多處於開發階段，項目是否得到市場認可，將直接決定企業未來是否繼續投資。
"雖然目前房企在海外投資上還比較謹慎，但要進行規模化擴張勢必會存在種種問題。首先佈局海外市場需要充裕的現金流或融資渠道進行支撐，否則，難以抗拒國際市場風險，從這個角度就很容易理解為何房企極力要突破海外資本市場"，張宏偉表示。
圖謀4：佈局海外其他產業
直接面對海外資本市場，佈局房地產外的其他產業，最大化地尋求海外影響力，也是房企積極出海的圖謀之一。
同樣是4月，商業地產巨頭大連萬達集團傳出收購銀泰百貨，借殼在港上市的傳聞。雖然萬達隨後就澄清瞭這一傳聞，稱"沒有收購銀泰百貨的計劃"，但萬達背後有關上市的運作仍然在業內掀起不小的波瀾。
萬達近年來一直懷揣上市夢，但由於旗下業務過於龐大，分拆多板塊躋身國內外資本市場成為概率最大的一種可能。有消息顯示，萬達或許還將分拆酒店及購物中心等繼續尋找上市機會，同時萬達旗下的電影院線業務已經在國內IPO排隊許久。另外3月，萬達董事長王健林對外透露說，有分拆萬達百貨的盈利店單獨上市的想法，並稱"境內上不瞭就到境外上"。
萬達2012年業績顯示，去年萬達收入1416.8億元，在全國新開業17傢萬達百貨、12傢酒店，並以31億美元收購全球排名第二的美國AMC影院公司，一躍成為全球規模第二的不動產企業。2013年，萬達投資的項目接近40個，還要完成汽車貸款台中~如何跟銀行汽車貸款快速撥款的辦理技巧1-2個項目的大型海外並購。
萬達集團董事長王健林曾公開表示，在萬達做到千億美元規模的時候，萬達並不隻是一個國內公司，而應該是一個世界性品牌公司。在王健林的雄心壯志中，萬達還要走得更遠，許多戰略層面的動作不隻能算經濟賬信貸彰化二林信貸，而應該以擴大萬達的海外影響力為先。
王健林曾在2012年萬達工作總結會上表示，"萬達在中國不敢說無人不知，至少絕大多數人知道，但在國際上知名度較小。當萬達並購AMC後，一個月內萬達的國際影響力得到大幅提升，並購引發很多國傢政府、企業上門尋求與萬達合作，多傢投行主動向萬達推薦海外並購項目，信息量的擴大也許就是機會"。
"不少中國品牌企業在國際市場中還不是舉足輕重的大公司，從開拓全球市場的角度來看，大型企業最好能直接面對海外資本市場，和那裡的投資者直接接觸，這樣將有助其在國內外市場的進一步擴張。可以想象，如果萬達一旦登陸資本市場，其融資規模及發展速度將更為激進"，分析人士表示。
出海是調控下房企的最好選擇？
嚴厲的房地產宏觀調控已經延續瞭兩年多，"新國五條"等追殺政策還在不斷橫空出世，調控已成常態化，作為大開發商早已經受住考驗，也已經懂得主動去適應這種氣候，尋求自身的變化。在這種情況下，到境外融資和發展項目，成瞭開發商共同的選擇。
目前，千億房企的數量已經由之前的一兩傢擴充到三四傢，未來還將有更多房企躋身超大規模的企業之列，他們對於市場未來向好的預判顯而易見。企業要發展，就有不斷地對資金的渴求。即便是當前房企的銷售數據已經向好，但資金偏緊的局面依然沒有根本性改變。
目前IPO、配股以及轉股的案例頻頻，顯示調控近兩年以來，國內的融資環境並未明顯改善。而海外資本市場融資環境相對寬松，部分國內房企通過在香港或境外上市，建立境外業務發展融資平臺，意味著能借到更低成本、更多渠道的資金。
在融資之餘，房企借機拓展海外房產投資業務，到國際市場上分一杯羹，同樣是極大的誘惑。
中國人素來有"買房情結"。今天規模龐大的中國富人，手中財富豐厚，卻受困於投資渠道狹窄，又因為調控限購無法在樓市裡繼續博機會，於是將眼光放遠至全球，這就是王石所稱的"隨客戶前往北美"。如果拋開全世界買房的中國人不說，海外成熟的房地產市場、高效的資源配置以及健全的法治、政策環境，同樣也吸引著開發商。在長期"野蠻生長"、摸著石頭過河之後，他們終於找到瞭學習的對象。
有專傢預計，隨著在港上市的融資優勢更加凸顯，預計在2013年還會有數傢房企在香港上市。實際上，不必聽權威的預測，我們也能夠理解，為什麼房企費足瞭勁也要紛紛擠進、踏足海外資本市場，原因很簡單：那裡的錢更便宜、更方便、更國際化。
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2013-05-07/08042172397.shtml
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