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與中國極度匱乏的現代倉儲設施相對的，是在電商爆發、擴大內需以及新一輪城鎮化建設背景下對於物流倉儲需求的迅速爆發。據統計，全國網絡零售總額在2012年末達到人民幣1.32萬億元，較2009年的人民幣2628億元，年復合增長率達到瞭71.3%。
6月6日，中國房地產報記者從北京市國土資源局(下稱"北京市國土局")獨傢獲悉，由阿裡巴巴集團、銀泰集團、復星集團等合資成立的菜鳥網絡科技有限公司(下稱"菜鳥網絡")正在與北京市國土局溝通在北京拿地事宜，供地方式極有可能采取彈性租賃制，這將是菜鳥網絡拿地狂潮中又一次重要出手。
不過，國務院6月5日的《方案》對於這種"土地兜底"的算盤顯得極為不利。"這項政策意味著，菜鳥網絡'全國一日達'的理想一旦夭折，土地也將很難'兜底'。"邱任民指出。
尚未清晰的商業模式、甚囂塵上的圈地質疑、更加嚴格的政策重拳，撲朔變幻之下，馬雲這一手"地產牌"將會如何打？
搭檔銀泰
而另一個對於菜鳥網絡難言禍福的重大政策也不期而至。6月5日，國務院辦公廳下發《深化流通體制改革加快流通產業發展重點工作部門分工方案》(下稱《方案》)，鼓勵各地以租賃方式供應流通業用地，但禁止以物流中心、商品集散地等名義圈占土地，同時加強流通用地用途監管；中國房地產報記者同時也從國土資源部(下稱"國土部")獲悉，國土部正在研究如何處理閑置物流用地，並將聯合住房和城鄉建設部嚴格打擊這種行為。
目前，由於經濟發達城市的優質倉儲設施和物流用地極為稀缺，已經有眾多國內外投資者將資本觸手伸向這一領域，這也使得一線城市的倉儲租金在5年間幾乎翻番。業內人士認為，即便這些倉儲設施最後並未物盡其用，由銀泰、復星或者一些投資機構接盤也會產生不俗的收益。
"臥榻之側，豈容他人酣睡？"該人士說，這成為馬雲和阿裡巴巴內部的一致態度。
分析人士指出，銀泰集團在利用菜鳥網絡為銀泰網的電商業務服務外，無疑可以在物流中心建立配套的商業設施，重新定義商圈。
"最主要的原因是阿裡想提高客戶對物流的滿意度，但這也會讓阿裡上的商鋪成本越來越高，一旦做不好適得其反，這些計劃尚未成熟。"上述阿裡內部人士告訴記者。
國內互聯網和物流業人士中不乏為這個"鼠標+水泥"奇跡的可能性擊節叫好者，但接受采訪的數位物流地產商卻明確表達瞭對菜鳥網絡的看衰，"電商走向重資產，說白瞭就是不務正業，志在地產"。
可以作為類比的是，2012年2月，阿裡巴巴投資團隊來到位於浙江中部的金義都市新區，阿裡巴巴、富春集團、銀泰集團、復星集團四大浙商企業組團共同出資打造"中國·金義電子商務新城"項目，預計用地將包括產業用地、配套用地。據媒體報道，阿裡巴巴設想未來在這裡建立阿裡巴巴社區、"未來村"等，吸引更多的創業型人口居住。
同時，全球電商霸主亞馬遜的"物流之旅"也給瞭阿裡巴巴很大啟示。通過自建物流中心實現的規模效應，亞馬遜曾用5年時間將物流執行成本降低50%，成為其扭虧為盈的重要推動力。
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"尤其是很多民營企業兼做物流和地產，一旦在資本市場獲得巨額資金，地產就會如海綿一樣迅速將資金吸收掉，而物流業務的管理、人才和服務提升不上去，造成可持續能力低下。"CBRE Global Investors助理副總裁鄭衛華向記者表示。
"圈地的判定依據不是土地面積，而應該根據土地利用規劃和設計。"中國土地勘測規劃院副總工程師鄒曉雲對記者表示，"但物流用地的確容易進行土地變性，主要原因是物流用地多數是倉儲，土地性質是臨時性的，這就比較容易更改用途方向，這是目前國土部比較擔心的也正在研究的問題。無論如何，物流用地必須在加強整體規劃的前提下，加強控制和監督，從而提高土地使用效率。"
物流倉儲供需間越來越大的差距，令品牌電商無一例外被"逼上梁山"--自建物流，而京東商城尤其堪稱"急先鋒"。
土地"兜底"？
根據世邦魏理仕的統計，中國目前隻有約5.5億平方米的倉儲配送空間﹐而其中僅有約580萬平方米稱得上是現代化倉儲；相比之下﹐美國則有約16.7億平方米的現代倉儲設施。
內容來自sina新聞
本已鼎沸的電商物流地產鏖戰，因為馬雲突如其來的"菜鳥出籠"而全面升級。
與京東商城、蘇寧易購完全重資產的自建物流不同的是，菜鳥網絡采取的是輕重資產結合的整合式物流倉儲方案，這也成為國內物流地產的一種嶄新模式。
按照馬雲的規劃，未湖內區二胎房貸來將在9個核心城市建立中央倉儲，二十幾個城市建中轉倉，搭建全國2000多個城市物流倉儲網絡。
"這張物流網要落地，必須要有地產商來搭夥，物流倉儲操作的核心就是地產，2007年馬雲聯合富士康郭臺銘投資星辰急便失敗，缺少專業地產商和物流商也是一個重要因素。"北京瀚濤國際有限公司副總經理邱任民指出。
"這項計劃將投資3000億元，一共分三期，大概需要5~8年時間建成，首期計劃投資1000億元。"銀泰集團董事長沈國軍在接受中國房地產報記者采訪時表示，菜鳥網絡將主要采取"自建+合作"模式建倉，然後將倉庫數據分享給物流服務商。
"朱震現在忙得不可開交，好多市長都排著隊要談呢，畢竟這是一個太有號召力的招商引資項目瞭。"上述知情人士透露。
菜鳥網絡股東之一、申通集團董事長陳德軍認為，馬雲將會借菜鳥網絡打造一個為商戶提供辦公場所、倉儲物流、休閑生活於一體的生活廣場。
"毫無疑問，這個模式就是百貨、住宅、倉庫等組成的商業生態，它為互聯網公司服務，但具備傳統的商業地產形態。"互聯網專傢楊萊告訴記者。
目前，國內傳統的物流地產模式主要分為兩種，一種是物流企業和商業百貨企業自建物流倉儲園區，另一種則是由普洛斯、嘉民集團等海外物流地產商建造倉儲設施後租賃給企業使用，而菜鳥網絡則采取第三方牽頭整合地產商和物流商的模式，實踐瞭完全不同於以往的物流地產模式。
在這個對地方政府很有誘惑力的廣場裡，阿裡巴巴是主宰，但廣場的操盤手無疑就是沈國軍。不過，盡管沈國軍親自出任菜鳥網絡的CEO，但沖在一線的執行者是朱震，這位商業地產經驗豐富的沈國軍助理擔任瞭菜鳥網絡的COO。
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"阿裡購物的最高願景是即買即賣，但前幾年一些客戶因為我們的物流速度慢，而放棄阿裡轉向其他購物形態。"阿裡巴巴一位內部人士對記者表示。
"但是10%的股份本來就是個可攻可守的比例，一旦地產方面有更多機會，不排除復星會繼續增資。"分析人士表示。
於是，菜鳥網絡成為阿裡巴巴在解決信息流和資金流之後在物流解決方案上的重要嘗試，即在全國多個城市建設倉儲系統的"中國智能骨幹網"項目。
自馬雲提出自建物流體系的計劃開始，業界關於誰會承擔倉儲體系的實際建設就猜測紛紜。最終，馬雲並未選擇曾經參與對方IPO認籌的普洛斯，而與私交甚篤的沈國軍和郭廣昌牽手。在資本、百貨、地產等多個領域長袖善舞的銀泰系掌門人沈國軍將扮演至關重要的角色。
"阿裡巴巴在建設物流倉儲方面沒有任何經驗，也不擅長，所以選擇瞭銀泰和復星，銀泰將主要負責選址、拿地、運營倉庫等。"李俊凌對記者說。
菜鳥網絡的股東陣容可謂豪華，天貓出資21.5億元，占股43%；銀泰集團投資16億元，占股32%；而復星集團和富春物流各投資5億元，分別占股10%。此外，圓通、順豐、中通、韻達、申通各出資5000萬元，各占股1%。
"建物流倉庫，最可靠的還是地產商，而不是快遞公司。"上述阿裡巴巴內部人士說。
作為較早涉足電商的傳統百貨企業，銀泰網早已斥巨資從供應鏈到物流倉儲系統自建獨立體系，這些豐富的經驗恰好能夠彌補阿裡巴巴在地產方面的短板。
據悉，復星本來也對地產部分很感興趣，其地產控股集團一直對菜鳥網絡表現得很積極，但隨著銀泰的進入，復星興趣明顯降低。
"但這種物流地產會給電商的財務報表帶來很大困擾，巨額的資金沉淀和低回報無法滿足前期投資者的要求，一旦未來上市，這一塊重資產會成為其模式的缺陷，無法向資本市場自圓其說。"萬通控股副總經理鄭沂表示。
自5月28日高調亮相後，菜鳥網絡就被"物流還是圈地"的紛紜爭議所夾裹，而其背景是以京東商城、蘇寧易購、易迅網為代表的電商大肆圈地自建物流的熱潮。3000億元巨資在全國大規模建設物流倉儲設施，銀泰和復星兩大地產商的加入以及越來越受到國內外資本青睞的物流地產，都讓菜鳥網絡的"圈地運動"顯得復雜迷離。
"菜鳥網絡建設倉儲與傳統倉儲不同，其標準、內容、投入將會考慮產業園區、C2B(消費者對企業的新型電子商務模式)基地雲林古坑土地貸款等。"沈國軍說。
"要加快拿地速度。"沈國軍向本報透露，"我們正在商量拿地，目前在談杭州、金華、廣州、武漢等城市，拿地標準主要是根據城市經濟發展程度、交通便利性、區域潛力價值等。"
"菜鳥網絡還沒有完全清晰的商業模式，但相信未來一定會創造奇跡。"阿裡巴巴副總裁李俊凌告訴中國房地產報記者。
馬雲指出，這個物流網分為兩部分，一是基於大數據，做信息共享、物流共享的平臺；二是做倉儲物理平臺。通過菜鳥網絡，能在24小時內將貨物運抵國內任何地區，能支撐日均300億元(年度約10萬億元)的巨量網絡零售額。
據知情人士透露，截至5月底，菜鳥網絡在全國已經拿下瞭近2萬畝土地，但這一消息並未獲得阿裡巴巴方面的確認。
"圍繞物流中心，形成新型的商業地產，這將是銀泰的巨大機遇。"該人士說。
在將其第三輪融資籌得的15億美元幾乎全部投入物流建設項目中後，預計到2013年底，京東商城自有倉儲面積將達到100萬平方米，而京東還宣佈，未來3年將投資50億~60億元進行物流建設。
盡管有銀泰和復星兩大地產勢力坐鎮，但物流地產人士指出，菜鳥網絡殺入門檻很高且是與傳統地產完全不同的物流地產，會面臨著一系列的風險。
"一些新進入者認為物流地產就是建一個個大倉庫，這種簡單的想法過於天真，"一位物流地產商指出，"國際級標準的物流倉庫於建築材料、倉庫凈高高度、柱距大小、消防設施、溫度等條件都有較高的要求，但是很多開發商和電商由於缺乏專業知識，憑空想象建造，結果產品當倉庫倒是可以，但是貨物轉運效率極低，甚至集裝箱卡車都開不進去，造成瞭極大的資源浪費。"
馬雲曾經嘲笑京東這種重金自建物流的行為無異於自掘墳墓，但隨後的事實震動瞭他和阿裡巴巴。
此外，剛剛成立不久的菜鳥網絡內部就有著不和諧的音符。
"投這個錢，說白瞭就是給面子，我們的重點還是在自己的物流平臺上，而不是這塊(菜鳥網絡)。"陳德軍近日對媒體表示，除瞭初始的5000萬元投資，他不會再追加投資。對於是否會和菜鳥網絡共享倉儲的問題，陳德軍的回答也是否定的。
無論合作者如何各懷心思利益博弈，無論這隻"菜鳥"的物流網能否最終實現，僅從各地政府踴躍拋出橄欖枝的熱情來看，阿裡巴巴和銀泰已經拿到大量便宜的土地是不爭的事實。
"即使菜鳥的理想成為炮灰，至少深度參與物流領域的地產商不會有虧本的生意。"邱任民認為，土地"兜底"會讓這筆買賣穩賺不賠。
電商菜鳥網絡的地產牌
而一旦國土部處理閑置物流用地的嚴厲政策出臺，菜鳥網絡規模龐大的物流用地也必須全面開工，其吞噬現金的能力不容小覷。
物流人士指出，從某種意義上，馬雲是希望將全國電子商務的供給與需求高度集中，並通過菜鳥網絡的規模效應達到整體成本的降低，同時讓更多電商和物流商在自己制定的規則下進行"遊戲"。
"其實國內電商建這些自有物流設施也不是壞事，一旦它們有資金壓力經營不下去，我們可以趁機收購擴大自己的市場份額。"普洛斯一位高管在接受本報記者采訪時毫不掩飾自己的"如意算盤"。
目前，菜鳥網絡正在迅速攻城略地，除瞭在浙江金義、金華的合作項目外，已經落實的還有天津占地1500畝的華北電子商務物流中心、廣州市蘿崗區投資69億元建設的菜鳥網絡華南地區等。
"我不看好菜鳥網絡。"鄭衛華直言不諱。在他看來，如果菜鳥的目的是實現全國一日達，貨物周轉得越快，意味著所需要的物流面積就越少，但阿裡巴巴在天津獲得瞭1500畝土地，這明顯有以物流之名圈地的嫌疑。
"物流地產本身存在巨大風險，所以像普洛斯等大型專業物流企業都很少能夠拿到150畝以上的土地，而且容積率必須控制到1，很多物流基地都隻建設到2層，如果菜鳥網絡拿的都是這樣大面積的土地，那麼這些土地中物流用地究竟占多少？有多少是配套用地？商業用地占多少？住宅用地又占多少？"鄭衛華質疑道。
伴隨著質疑聲、贊美聲，李俊凌向記者坦言，目前最好的方式是堅持開放的原則，"沒有約定俗成的模式，但對社會和市場開放，相信菜鳥最終會像阿裡其他子品牌一樣"。
攪局物流地產
新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2013-06-09/14012247894.shtml
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